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贝壳找房,正在狂“薅”卖房人?

时间:04-02 来源:体育健身 访问次数:25

贝壳找房,正在狂“薅”卖房人?

凤凰网《风暴眼》出品文|不语 编辑|文骅爆料邮箱:all_cj@ifeng.com编者按:在当前的买方市场环境下,卖房者们发现,卖房之路越来越像升级打怪。他们不仅要面对同小区业主不时有人割肉离场,持续拉低房价市场,而且为了尽快卖掉房子,他们还得接受中介平台提出的苛刻条件——氪金“买流量”,否则房子无人问津。卖家在急速下坠中感到很不适应,他们抱怨中介平台数据不真实,中介带看房的热情不高,甚至还想在低迷的二手房市场中,再从他们身上“薅羊毛”。01挂了一年,降价55万仍未卖掉“让资金断裂的炒房客先降吧,我等得起”,在决心卖房一年半无果后,王鑫反而不着急了。她那套143平方米的房子,位于东部某新一线城市郊区,购置于2016年,当时的房价让她花费了260多万,而包含装修等各项开支计算在内,这套房子的总成本在315万左右。2022年10月,为了更方便地照顾父母,王鑫决定在老城区置换一套同等面积的住宅。她满怀期待地将房子以360万的价格挂在贝壳找房上出售,但市场的变化却让她不得不一次次地下调价格,360万、350万、340万……直到降到了308万。但买家们的出价仍然让她感到沮丧,他们似乎总是在试探王鑫的底线,最近一次的出价竟然降到了250万元,这对于王鑫来说是一个难以接受的数字,她毫不犹豫地拒绝了。房子卖不出去,中介不止一次劝她接受现实,把预期就调整在250万元左右。但这样的价格不仅意味着它将面临巨大的经济损失,更意味着置换成为了难以企及的奢望。“老城区的房价一直很坚挺,几乎没什么下跌。如果我真的以250万的价格把这套房子卖了,恐怕还得再掏出六七十万才能在那里买到差不多大小的房子。”她无奈地表示。王鑫也深知现实的残酷性,在买方市场下,卖家也越来越卷了,想要以308万的价格将房子卖出去愈发不现实。一开始,她的房子在小区待售的精装房中价格算是最低的,但现在售价在299万到308万已经有好几套了,“甚至有邻居已经以288万的价格卖出了房子”。但王鑫又不甘心,她坚信只要那些急于脱手的炒房客们都离场,房价最终会企稳回升。现在不着急卖房的她,想把售价再往上提一点,“既然卖不掉,不如就帮邻居站站岗”。同样决定等等看的还有在南方某省会城市的孟涛。他的女儿即将迈入高中,这不仅仅是一个新的学习阶段,更是人生一个重要的转折点。为了给女儿提供一个更好的学习环境,他下定决心在高中附近置换一套房子。尽管他已经将房子的挂牌价从最初的460万降至405万,但这套房子在贝壳找房上挂牌一年多来仍然未能成功售出,甚至连报价都没有收到几个。02不氪金,就没流量?虽然业主们明白,现在的房产交易市场,主动权早已不在他们身上了。“如果用了好赞,房子能被更多人看到,成交的概率会大大增加”,这样的话,王鑫已经记不清听了多少遍,在贝壳找房上线房源后,房产中介没少向她推荐这项服务。贝壳找房官方对“好赞”的描述,让它听起来像是一个不可多得的机会。一旦使用,房源就会享受一定的特权期,期间贝壳与链家两大平台会联手倾注海量流量,再借助大数据的精准匹配,房源能够迅速触达潜在买家,实现高效的交易。仿佛只要挂上“好赞”的标签,成交就指日可待。若要使用这项服务,除了房主在成交后需支付原定的佣金,还得额外向贝壳找房支付费用。这笔费用大小不一,在不同城市也不一样。王鑫所在的城市,卖方和买方要各支付2%和1%佣金,“好赞”的服务费用是0.4%,她粗略估算了一下,按照308万的挂牌价来计算,这意味着她需要额外支付给中介上万块钱。虽然她希望尽快将房子出售,但这笔额外的费用对她来说并不是一个小数目,她不止一次拒绝了这项服务。孟涛所在的城市佣金标准比王鑫所在的地方要低很多,他需要支付的“好赞”服务费用反而更高。孟涛透露:“在我们这里,买卖双方各自需要承担1%的佣金,而额外的‘好赞’服务费也高达1%。”这意味着,如果他那套挂牌400多万的房子成功售出,仅“好赞”服务费这一项就需要支付4万多块钱。更为关键的是,在他看来,“好赞”这种商业模式在他看来完全是不合理的,“大家都是在平台卖房,怎能因交不交钱就决定房源推不推流?”尽管有诸多不满,面对平台的运作机制,孟涛和王鑫都深切地感受到了前所未有的无力与渺小。他们的房价尽管比同小区的更低,但却仿佛被淹没在浩如烟海的房源信息中,甚至一度无人问津。王鑫无奈地表示:“很长一段时间里,我的房子是我们小区精装房源中价格最低的,但奇怪的是,几乎没有什么中介愿意带客户来看房,反倒是那些价格更高、但选择了‘好赞’服务的房源,每周都有中介带看”。孟涛面临的情况则更为严峻。从2023年10月开始,一直到今年的3月初,这本应是房产交易的黄金时期,然而孟涛的房子却在这段时间内没有迎来一个带看的客户。但和他户型相近的房子,在使用了“好赞”服务后,房源流量大增,一些还顺利地完成了交易。没有带看,也就意味着房源无法获得足够的曝光度,更难以吸引到潜在的买家。现实压力下,他们的态度发生了翻天覆地的变化。在今年的1月8日,王鑫终于下定决心,选择了使用好赞服务。三个月后,孟涛也作出了相同的决定,加入了使用好赞服务的行列。03还要靠降价1月18日,在使用好赞服务第10天后,她看到小区里的中介邻居发了一段视频,视频中展示的房源与她家同户型,但报价仅为323万。她记得之前从未见过如此低的价位,好奇心驱使她打开了房产APP。一搜索,惊讶地发现,那套房子竟然在一周内降价了17万,并且已经有了两次带看记录。相比之下,王鑫家的房源标价308万,尽管价格更具优势,但却无人问津。她不解,更有些焦虑。于是,她联系了中介,想要一个解释。但中介的回答却让她哑口无言:“你楼层太低。”楼层低?王鑫有点懵了。在这个总高27楼的建筑中,她的家在8楼,虽然不是顶层,但也不算低。本以为多付了0.4%的交易费,会在激烈的房源竞争中为自己赢得一丝优势,但似乎并没有为她带来预期的效果。从1月8日到1月20日,她的房子只增加了一个带看,但王鑫怀疑这次带看也是虚假的,“那天销售约我房子附近吃了个饭,聊了几句,然后分手后马上APP增加个带看,你说真的假的”,她表示。愤怒的王鑫直接从贝壳找房上下线了房源。但2024年2月,经过中介的反复游说,王鑫终于决定再次将房子挂到找房平台上,继续好赞服务,希望能够加速房屋的出售进程。然而,结果并不如她所愿。重新上架后的一个月内,尽管贝壳找房APP为她的房源带来了空前的关注度,带看量甚至超过了之前一年多的总和,但令人失望的是,报价却寥寥无几,反而是中介一再劝她降价。她所困惑的是,既然大幅降价就能顺利将房屋出售,那么为何还要借助类似“好赞”这样的服务呢?当孟涛和贝壳签署有赞服务协议时,中介特意提醒他将有赞的服务费用也计入挂牌价格中。但这样的操作不可避免地导致房价上涨,结果使得潜在买家对这套房子望而却步,使用好赞一周多的时间,带看几乎没有增加。面对这种情况,中介却开始转变口风,劝说孟涛降低房价。孟涛觉得“好赞”就是个鸡肋,就结果而言,房子还是要有价格优势。在未使用好赞服务之前,中介总是劝说使用好赞服务,流量扶持和推荐。而一旦签署了好赞服务协议,他们开始拿那些没有额外服务的房子价格更低来说事,继续让卖房者降价。好赞服务,这一由链家推出的速销和独家协议房源衍生而来的服务,初衷是给卖房人提供更快速高效的销售服务。尽管卖家可自行选择是否使用,且在没有成交的情况下不会扣除服务费,但施行至今,这项服务似乎面临着越来越多的争议。一位来自天津的房产中介向凤凰网《风暴眼》坦言,问题的关键在于是否能接受市场的成交价。“如果能接受,签署好赞服务协议或许能缩短成交周期,加速房屋的销售进程;然而,如果无法接受这个价格,那么无论签署何种服务协议,恐怕都是徒劳无功”。04中介比卖房人更着急网上针对二手房中介平台的抱怨越来越多,甚至有卖房人声称被中介“PUA”,各种套路忽悠他们降价促销,甚至使用人海战术,频繁降低卖房人的心理预期。作为连接市场两端的中介平台,他们对市场的冷热感知和风向变化捕捉更敏感,买家的迟迟犹豫和看房次数的减少,也倒逼中介不断用市场“教育”卖家。在市场的急转直下中,卖房人可能对市场急剧变化的认知发生错位。不过,另一方面,中介机构也有自身的压力。作为二手房交易市场占有率最高的贝壳找房,在2020年上市后,原本按照创始人左晖的目标,上市只是起点,还有更大的战略布局,但很快贝壳遭遇各种风暴袭击,做空、创始人离世、地产政策的大幅调整等,贝壳股价连连跌落。压力渗透到贝壳的每一个毛孔。不管地产交易如何低迷,全国40多万经纪人和数万家门店得照样开门营业,业主房价不愿降低,半年卖不出去,这就意味着贝壳的现金流压力就会更大。疫情三年,很多经纪人体感市场温度骤冷,表现在2021年-2022年的财报上,贝壳连续亏损两年,总亏损额高达18亿,虽然经过会计调整,最终盈利了。但这两年,贝壳过得非常有压力,裁员就进行了至少三轮,十余万经纪人被裁掉。降本增效,瘦身计划,贝壳喊得很凶猛。2023年的贝壳财报,虽然好看了,未审计的净利润高达59.9亿元,净收入77.8亿元,同比增长了28%。不过,继续降本增效,依然是贝壳过去一年的大战略。年报称2023年链家门店同比减少。贝壳还称,收入的增加主要是由于“支持政策以及2023年延迟需求释放推动的二手房交易复苏、二线城市及以下城市二手房交易更活跃,我们积极地战略扩张帮助我们加深了市场渗透率和销售去化。。。。。。”外界不知道这里的支持政策具体指什么,但是好赞好房,曾一度被媒体称为贝壳寻求到的新“造血”方式。尽管卖房人纷纷抱怨贝壳的“好赞”服务,但是他们依然会使用这项服务,因为对比许多平台后,他们还是只能依赖贝壳。王鑫决定继续使用“好赞”服务,初衷很无奈。她不想因为拒绝使用好赞服务,而得罪那些负责维护房源的中介人员,毕竟还需要依赖他们的力量来推广和销售房子。孟涛也坦言道:“确实,现在的情况就是这样,我们别无选择,用了贝壳找房的好赞服务,中介才能赚取更多的利润,他们才有可能真正下大气力去推广我们的房子”。但无论中介还是卖房人都明白,市场主动权已经变化,卖房人坐等买家挤破门槛的现象,已经远去了,接受市场价才是完成交易最有效的方法。面对这样的现实,一些资金不紧张的卖房人,已经被迫躺平了,“看来只能慢慢来了,如果实在卖不出去就先留着吧”,孟涛叹了一口气,无奈地说道。(王鑫、孟涛皆为化名)

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