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广州苏州放开限购意味着什么?

时间:01-31 来源:最新资讯 访问次数:21

广州苏州放开限购意味着什么?

支持房企融资和放开限购是当前房地产复苏的必然选择。从近期央地政策来看,支持融资端和销售端的力度正在加大。1月26日上午,住建部召开城市房地产融资协调机制部署会,部党组书记、部长倪虹在会上的讲话,概括起来有两个重要意见:第一是要深入贯彻落实中央经济工作会议精神,加快推动城市房地产融资协调机制落地见效,支持房地产项目开发建设,要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进金融与房地产良性循环的重大举措。过去一年的时间,尽管大家说要一视同仁地对待各类的经营主体,但是在房地产过去和目前的这种调控惯性下,很多银行就觉得民企可能风险更大,相比于给央、国企贷款,即便违约坏账,责任也会更小。具体从融资端看,尽管有一些支持措施出现,但总体来说进入所谓“白名单”的房企仍以央国企为主,民企仅有龙湖、美的地产、碧桂园、新城等少数房企进入,且所谓授信大多需要严苛的抵押物,或资金使用限制颇多,民营房企所需要的不受限资金少之又少。这也是为什么这两年尽管上面在融资端支持民营企业的雷声大,但收效甚微的重要原因。然而,从整个房地产开发商主体来看,民营房企仍占据绝对多数,如果这部分市场主体不能接触风险,地产复苏之路将很难加速。北大国发院经济学教授赵波认为,“当前政府应及时调整房地产调控政策,确保纾困政策执行到位,给予民营房企同等待遇。一个良好的微观主体的增长,是市场最重要的强心剂。当前所有的政策都应该围绕这一点。”第二是要坚持因城施策、精准施策、一城一策,用好政策工具箱,充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜调整房地产政策。这一点很重要,尽管在表述上仍是“一城一策”,但实则重点是“赋予城市房地产调控自主权”,也就是说,地方在制定政策的时候,只要是符合中央精神的,以后大概率是不要看上面的“脸色”——这直接反映在地方政府放松限购政策上。这不,在住建部会后第二天(1月27日),广州发布了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,提出优化调整限购政策,在限购区域范围内,购买建筑面积120㎡以上(不含120㎡)住房,不纳入限购范围;支持“租一买一”和“卖一买一”,居民出租房屋并备案,或者挂牌出售房屋,购买住宅的时候核减名下住房套数,极大利好改善用户需求。广州的这次取消限购政策虽然仍不彻底,包括“租一买一”和“卖一买一”这样的规定其实都是凑数的,但对于一线城市来说,仍具有“核弹”效应。广州这次取消限购为什么影响巨大?我认为有以下几个方面的原因。首先,根据去年9月20日发布的政策,目前广州限购区仅限于越秀、天河、海珠、荔湾、白云(非北部四镇)、南沙。而此次广州取消限购区120平方米以上住房的限购措施,相当于广州全域限购基本取消,下一步随时可能取消120平方米以下的限购措施,与我们此前预测的,四大一线将在2024年逐步取消限购基本吻合。其次,广州首先取消限购的吸引力是很大的,全国各地的富裕家庭不再受社保年限限制,都可以到广州核心区买房了,只要是120平方米以上的房子,而且不再限购套数。投资的需求又重新被激活,那些无处可去的资金又重新有了机会,热门板块的120平以上的产品又会重新热起来。这里需要看到,激活楼市除了改善需求外,更重要的是投资需求,而广州又恰好是购买力潜力巨大的,广州800万以上的商品住宅每年都在创新高,2023年达到7600套以上,相比2022年上涨41%,成交价同比上涨7.3%。投资需求一旦热起来,对于稳定房价市场和急需销量的开发商来说都是雪中送炭。同样,那些拥有120平以上产品的业主和开发商不需要再砸盘出货了,而需要更换120平以上产品的那些改善型潜在业主心态可能会更加焦虑,因为怕房价大涨。——这样,广州楼市信心将会逐步恢复。再次,对于其他一线城市和限购措施比较严的新一线城市来说,广州放开限购的效果将同样是一次试探。我们可以试着推演一下,如果广州的效果预期良好,我们上面说到的都实现了,其他一线城市可能会逐步跟进;如果放开后太热,投机型炒房重现,那么其他一线城市将更加谨慎,放开的步子也会更慢;如果广州的措施最后证明达不到预期,那么本着政策有总比没有好的想法,多数城市将会一步到位放开全域限购。某种意义说,广州此次扮演的是探路先锋的角色。1月30日,苏州、上海先后宣布放松限购,其中苏州宣布全域放开限购,成为主力二线城市中第一个“裸奔”的城市。上海宣布自1月31日起,在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非我市户籍居民,可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房,虽然这种“挤牙膏”式的政策与民众期待仍有差距,但这也说明住建部的意见已经快速落地,后续地方在因地制宜放松本地区限购政策时候也更加有底气。广州、苏州、上海放开限购是不是意味着背离了此前的调控初衷呢?其实没有。在《2024年楼市会好吗?》一文中我提到,2021年中央经济工作会议上首次提及“房地产新模式”。全国工商联房地产商会理事李骁认为,房地产发展新模式是指真正落实“市场+保障”双轨制。如果按照这个思路来,2024年的重点任务估计还是“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房、城中村改造这“三大工程”。我们在看广州放开限购的同时,也发现广州最近的消息,2024年,广州市计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套,发放住房租赁补贴1.8万户。结合上面的放开限购政策,广州的意思很明显,那就是市场的归市场,保障的归保障,既让楼市活起来,又会保障底层民众的住房需求,两条路各自到罗马。不过,保障房的建设只能是作为市场补充。北大国发院经济学教授赵波认为,保障房的发展需要明确定位——其发展一定是适度的,因为我们有大量的商品房存量待消化;其对象是明确的,那就是低收入人群,不应该针对精英阶层。真正的人才可以通过市场定价,高薪来吸引,无需提供额外的住房补助。政府应探索如何去有效地提供这些保障房。2024年房地产市场仍以恢复信心为主,各项政策核心都是稳定市场预期。经济学家马光远也认为,“2024年房地产的政策要到位,一定要下决心尽早取消没有必要的限制政策。房子自住也好,改善也好,到今天为止我们还没有看到鼓励性的政策。过去只是在放松政策而已,而且还放松得不够。因为现在整个房地产市场已经调整到位了,而且超调了。”走出当前的困境需要时间,收入的增长和稳定的增长预期是最好的良药,市场再也经受不住运动式调控了。No.5616 原创首发文章|作者 梁云风‍‍开白名单 duanyu_H|图片 视觉中国

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